年初，深圳重锤调控楼市，其力度之大，范围之广前所未有，甚至深户的购房门槛，都提升至落户3年且连缴36个月社保。
房叔了解到，中山楼盘不同程度访客有上涨，更有热盘开售热销近9成。不过，对于精明且有投资经验的深圳人来说，要想在中山拿下一套优质物业，还需要深入中山的楼市肌理。一条深中通道将珠江口缝上，让两座城市从此水乳交融。
交通破局，中山主动拥抱变革，提出向东发展，以对接珠江口的外溢。这外溢，便是顺着深中通道而来。那么，从珠江口向西，马鞍岛、火炬、东区怎么选？
直接对接深中通道的落脚点，将承接深圳外溢的产业、人口，房价也有望对标深圳。产业园内，无数的吊塔不舍昼夜工作；马路上，泥头车、水泥车车水马龙；医院、学校、新码头今年会迎来大节点。但是，想要从一座无名小岛，进化到“国际化现代化创新型城市新中心”（目标定位来源：翠亨新区），还需要一些时间沉淀。
这时，若想要找到投资周期更短的，就要往产业、人口、配套更多更成熟的地方去。
02.
第二站
深中通道第二出口，火炬区
沿着中开高速深入中山，第二站，是有30年产业基础的火炬区（1990年设区）。其在健康科技、装备制造等方面建有产业园，更是中山的产值大哥。可能因为这种“钢铁直男”般的气质，火炬区的居民一直有个遗憾，就是缺了比肩一线城市的大商圈。曾经有粉丝向房叔表示：在火炬区生活那么多年，上规模的只有太阳城商圈，能逛的地方太单调，加上小孩上学的问题，最后干脆换房到东区。配套可以经过时间沉淀，毕竟地理优势和产业基础摆在那里，是不是可以闭着眼买？
其实火炬区一直是个大粮仓，一手库存6862套（来源：世联2月统计），二手目前挂牌在贝壳的就有4850套，持续供应，连接盘侠都已挑花眼。
|图源：世联
我们买入一个版块，不是一味追求价格、前景，现阶段配套齐全、生活无忧也要考虑。再者，考虑未来要置换，还要置业需求旺盛的板块，转手几率更高。顺着中开高速深入中山，下一站——“深中通道”城区第一出口就占尽了所有优点。
数据，往往是最好的证明。
近日，一份数据刷爆朋友圈。过去5年中山房价普涨之下，近一半镇区超过150%，火炬区排全市第二。可最让人意向不到的最大赢家竟然是——东区，涨幅达到197%。
03.
是东区
更是不可低估的中心
作为中山的政治、经济、文化中心，市政府所在地，东区已连续GDP位居全市前列，今年更是突破了300亿元。
这里拥有总量全市第1的第三产业，及全市1/3以上的金融类机构、近20家人力机构，吸附能力无人能敌。（来源：东区发布、东区政府）
同时，东区的生态环境、居住氛围也极为优越。
39公里的岐江河蜿蜒穿过北面，背靠113平方公里的五桂山峰峦相叠，长江水库、孙文公园、金钟湖公园、紫马岭公园、孙文公园、岐江新城中央景观带（规划中）均落于此。
加之，大量的教育、医疗、商圈等配套，居住幸福感不言而喻。
东区就像一块大磁铁，吸引着更多资本与高端人流。
正如，去年开业的超级新商圈星河COCOCity，就选址东区。身为商业运营好手，其一向眼光狠辣，在深圳第一家便是开在福田，把城市发展中心拿捏得死死的。
事实上，东区正逐渐呈现高端化趋势，两个标志性事件。其一，东区白沙湾板块，将“汽车一条街”、村镇级别铁皮厂房腾挪，引入地标级498米商业综合体、高端宝龙城综合体、全球排名前20的K15学校。其二，东区在三旧改造上也不留遗力，早在2018年，省国土厅已确认东区上报“三旧”改造项目面积，至少248.2万平。当中大多数地块都将被纳入到商住地开发，寸土寸金的东区，将打造全新的核心经济走廊片区。高端化趋势，跃然纸上。未来，高端的科技金融、商务商贸、高端人居将是东区的主旋律。04.
硬核王者
一年卖了大半个东区
东区南部博爱七路超级神盘万科金域中央，部分房源刚交付不久，贝壳二手平台就挂出了2.5万/平的价格，更有复式顶层挂出2.9-3.3万/平的价格。
仔细看截图，它还是板块内抢手房源的第2名。
或许，挂牌价只能证明业主的心理预期，可市场已经显露出空前的关注度。
翻查资料，它在2020年，就以1150套成交量，成为单价2万/平以上卖最火的盘。成交总金额超28亿，称霸东区。
要知道，整个东区2020年才卖了2141套，万科占了超一半，比东区其他盘销量的总和还多！（数据来源：克而瑞）
|万科包揽前二名，榜单部分截取
摊开地图，这个项目所在的位置，足以同时满足自住、投资买家的需求。
其位处博爱七路旁，周边汇集1个枢纽+ 2条轨道+3条高速，且地处东区CBD中央地带，更是中山都市圈的新黄金走廊。
作为中山向东延伸发展的第一枪——博爱七路，一直是“第一环”，其串起了远洋城、凯茵两个醇熟居住富人区，已经逐渐发展为中山难得的CLD（中央核心居住区）。博爱七路上，万科金域中央更是目前在售的、地属东区的、一手新盘。
值得一提的是，近日市住建局组织研究关于博爱路提速问题，拟对博爱路长江路以东段提速至80公里/小时。（来源：中山发布）
届时，从项目出发途径博爱路接驳高速口，车速可更快，用时更短！
实际上，项目坐拥博爱路+翠亨快线，两快速路，全程以80km/h直抵马鞍岛。对比火炬区大部分板块，都要快！不信来看高德地图。实际上，从万科金域中央到马鞍岛，中间只有一个红绿灯！
不仅如此，距离项目约3公里的中山城区高速口，未来还有中开高速（在建）穿过，名副其实的“深中通道城区第一出口”。
也就是说，这里将成为高速公路的十字路口——南北走向有广澳高速、东西走向有中开高速（在建）。中山到广州、深圳、江门、珠海，有望实现1小时湾区生活圈！这个圈的圆心，就在这里。
抛开交通路线看位置，其实，项目正处于城区和东部之间的中心位。
向西，整个中山城区做大靠山，带来巨无霸级配套。往东，是火炬+马鞍岛，两个产业引擎，深中通道扑面而来的产业、资金。
而博爱路的提速，让中心的万科金域中央，更快与东部牵手，与深圳相通。
同样关注度MAX的，就是项目旁直线距离约700米、按照省标准建设的学校——东区香山小学。（距离数据来源百度地图测距）目前小学按工程时序推进，有望今年9月按原计划正式开学。（来源：中山日报）
该小学占地2.5万平，建面约3.4万平，投资2.4亿，是“目前投入最大，质量最好，功能最全的学校”。（来源：中山新闻）
按照去年公布的学区划分，万科金域中央正是处于其学区范围之内。（2021最新入学划分以政府公布为准）
同时，随着万科金域中央项目工程进度推进，自带的幼儿园逐渐成型，12班制满足业主需求。其外，得益于东区是中山的政商经文中心，项目一边坐拥城市的万象繁华，坐落了人民日报大厦（在建）、行政服务中心等，另一边又背靠五桂山脉， 一步繁华一步宁静。居住在这里，5公里范围内，云集远洋大信、盛景尚峰和天奕星河COCOCity三大黄金商圈。还有紫马岭公园、长江高尔夫球会两大休闲地，你需要烦恼的，是选择去商场，还是去踏青。
随着金字山互通的建成通车（或11月竣工，来源：中山发布），博爱路将更进一步打通南外环、起湾道、坦洲快线。
是的，东区一直在悄悄努力，然后惊艳所有人。
目前主推的建面约88-116平3-4房户型，一推出就震撼了市场，堪称神户型。到底怎样的户型才可称为“神”？万科可以说打了一个漂亮的板。建面约88平三房，两个卫浴的配置，加上南向这个亮点，舒适度、实用度MAX。要知道，市面上这种户型，面积段很少能做到90平以下，一直是断货王。同时，高效利用零散空间，巧妙打造出主人套房，呵护年轻人的私密感。引入多功能房设计，可改造成卧室，完美覆盖新婚家庭到三口之家的需求。
建面约116平四房，配置了超大阳台，既实现了南北对流，又让生活多了一道风景。
同时，面积控制在大约116平，已经非常极致。
要知道，目前东区四房套均面积甚至达到约145平，相比之下，金域中央用三房面积，做出大四房，实现远超市面项目的功能尺度，产品力可谓硬核。
房叔曾请教过中介朋友，在中山买哪里的房子，最好转手？答案很快脱口而出：市区，买市区！
中心区始终是价值高地，尤其在今年，东区加速爆发，踩上主升浪是板上钉钉的事。你需要清楚的是，万科金域中央库存即将见底，预计5月就会清盘。其中，建面约116㎡四房神户型，还有不到30套。